Vermietete Wohnung oder vermietetes Haus verkaufen: Was mit dem Mieter passiert
Darf ich eine vermietete Immobilie verkaufen, und muss der Mieter ausziehen? Was das Gesetz zu Mietvertrag, Vorkaufsrecht und Eigenbedarf sagt.
Von Patrick Herzberg, Immobilienökonom (WBS). Stand: September 2026. Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Ja, Sie dürfen verkaufen
Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus können Sie jederzeit verkaufen. Die Zustimmung des Mieters brauchen Sie dafür nicht. Viele Eigentümer zögern trotzdem, weil sie nicht wissen, was aus dem Mietverhältnis wird und ob ein Käufer das überhaupt will.
Kauf bricht nicht Miete
Der Käufer übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist. Er tritt an Ihre Stelle als Vermieter, mit allen Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis (§ 566 Abs. 1 BGB). Miete, Kaution, Kündigungsfristen: Es bleibt alles, wie es vereinbart ist.
Für Sie wichtig: Erfüllt der Käufer seine Pflichten als Vermieter nicht, haften Sie dem Mieter wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB). Davon werden Sie befreit, wenn Sie den Mieter über den Eigentumswechsel informieren und er nicht zum ersten möglichen Termin kündigt. Die Mitteilung an den Mieter gehört deshalb zu jedem Verkauf.
Wann der Mieter ein Vorkaufsrecht hat
Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt oder soll sie umgewandelt werden, darf der Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten in den Kaufvertrag eintreten (§ 577 Abs. 1 BGB). Das gilt nicht beim Verkauf an Familienangehörige.
Der Mieter muss über den Kaufvertrag und sein Vorkaufsrecht unterrichtet werden (§ 577 Abs. 2 BGB) und übt es schriftlich aus (§ 577 Abs. 3 BGB). In der Praxis kümmert sich der Notar darum. Ich frage deshalb früh nach der Geschichte der Wohnung, damit Notar und Käufer nicht überrascht werden.
Eigenbedarf: Was der Käufer darf und was nicht
Ein Käufer, der selbst einziehen will, kann dem Mieter nur mit berechtigtem Interesse kündigen, zum Beispiel wegen Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die normalen Kündigungsfristen gelten weiter.
Bei umgewandelten Wohnungen gilt zusätzlich eine Sperrfrist: Der Käufer kann sich erst drei Jahre nach dem Eigentumswechsel auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann das Land die Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Ob das für Ihre Adresse gilt, klären Sie im Zweifel mit dem Notar oder einem Anwalt.
Vermietet oder leer verkaufen?
Das hängt davon ab, wer Ihr Käufer ist. Wer selbst einziehen will, sucht in der Regel eine freie Immobilie. Wer anlegen will, sucht einen laufenden Mietvertrag mit verlässlichem Mieter. Beides sind unterschiedliche Käufer, und beide zahlen unterschiedlich.
Den Mieter zum Auszug zu drängen, um leer zu verkaufen, ist weder erlaubt noch klug. Manchmal zieht ein Mieter aber freiwillig aus, wenn man offen mit ihm spricht. Ich bespreche mit Ihnen beide Wege und rechne durch, welcher sich für Sie lohnt.
Was ich dafür von Ihnen brauche
Den Mietvertrag mit allen Nachträgen, die letzte Nebenkostenabrechnung, die Höhe der Kaution und, bei Eigentumswohnungen, die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Die vollständige Liste finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf. Besichtigungen stimme ich mit dem Mieter ab, nicht über seinen Kopf hinweg.