Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen: Was geht und was nicht
Im Grundbuch steht ein Wohnrecht oder Nießbrauch der Eltern? Was das für den Verkauf bedeutet, wann das Recht endet und wer zustimmen muss.
Von Patrick Herzberg, Immobilienökonom (WBS). Stand: September 2026. Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Zwei Rechte, die oft verwechselt werden
Viele Eltern übertragen ihr Haus zu Lebzeiten an die Kinder und behalten sich dabei ein Recht vor. Meist ist das ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch. Beide stehen im Grundbuch, beide wirken aber unterschiedlich.
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt es, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen, und zwar unter Ausschluss des Eigentümers. Der Berechtigte darf seine Familie und die Menschen aufnehmen, die er für seine Pflege braucht.
Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter. Er gibt das Recht, die Nutzungen der Immobilie zu ziehen. Der Nießbraucher kann also selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Miete behalten.
Beide Rechte sind an die Person gebunden
Der Nießbrauch ist nicht übertragbar (§ 1059 BGB), das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ebenfalls nicht (§ 1092 BGB). Und beide erlöschen mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB, für das Wohnungsrecht über § 1090 Abs. 2 BGB).
Die Eintragung im Grundbuch verschwindet damit aber nicht von selbst. Die Löschung beantragen Sie beim Grundbuchamt, welche Nachweise es dafür verlangt, klärt der Notar.
Verkaufen, solange das Recht besteht
Verkaufen dürfen Sie als Eigentümer auch dann. Die Belastung bleibt aber im Grundbuch stehen, und der Käufer übernimmt das Haus mit ihr. Wer selbst einziehen will, scheidet damit als Käufer praktisch aus. Übrig bleiben Käufer, die langfristig denken, und die rechnen die Belastung in ihr Angebot ein.
Soll das Recht vor dem Verkauf weg, geht das nur mit dem Berechtigten. Er muss die Löschung bewilligen, und das Grundbuchamt verlangt diese Erklärung in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO), in der Praxis also beim Notar.
Der häufigste Fall: Die Eltern ziehen ins Pflegeheim
Dann steht das Haus leer, das Recht steht aber weiter im Grundbuch. Ob die Eltern darauf verzichten, ob sie dafür etwas bekommen und was das für eine mögliche Sozialhilfe bedeutet, sind Fragen für einen Anwalt oder Notar. Mehr dazu im Ratgeber Eltern ins Pflegeheim: Was wird aus dem Haus?
Meine Aufgabe ist die Marktseite: Was bringt das Haus mit und ohne Belastung, und welche Käufer kommen jeweils in Frage? Mit diesen zwei Zahlen lässt sich in der Familie deutlich ruhiger entscheiden.