Eltern ins Pflegeheim: Was wird aus dem Haus?
Eltern ziehen ins Pflegeheim: wann das Haus für die Heimkosten eingesetzt werden muss, wer es verkaufen darf und was bei einer Schenkung gilt.
Von Patrick Herzberg, Immobilienökonom (WBS). Stand: September 2026. Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wenn Rente und Pflegekasse nicht reichen
Ein Heimplatz kostet mehr, als Rente und Pflegeversicherung meist abdecken. Den Rest zahlen die Eltern aus ihrem Vermögen. Erst wenn das nicht reicht, springt das Sozialamt mit der Hilfe zur Pflege ein.
Dafür gilt: Einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen (§ 90 Abs. 1 SGB XII). Geschützt ist ein angemessenes Hausgrundstück nur, wenn die Person selbst oder eine andere in § 19 Abs. 1 bis 3 SGB XII genannte Person, etwa der nicht getrennt lebende Ehe- oder Lebenspartner, es ganz oder teilweise bewohnt, allein oder mit Angehörigen, und es nach ihrem Tod von Angehörigen bewohnt werden soll (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Wohnt dort nur noch ein erwachsenes Kind oder steht das Haus nach dem Umzug ins Heim leer, greift dieser Schutz in der Regel nicht. Dann wird der Verkauf oft zur Frage der Zeit.
Müssen die Kinder zahlen?
Kinder werden für den Unterhalt ihrer Eltern gegenüber dem Sozialamt erst herangezogen, wenn ihr jährliches Gesamteinkommen mehr als 100.000 Euro beträgt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Diese Grenze gilt für jedes Kind einzeln.
Das Haus wurde schon verschenkt
Haben die Eltern das Haus an ein Kind verschenkt und können sie später ihren Unterhalt nicht mehr bestreiten, können sie das Geschenk zurückfordern (§ 528 BGB). Dieser Anspruch kann auf das Sozialamt übergehen (§ 93 SGB XII).
Ausgeschlossen ist die Rückforderung, wenn zwischen der Schenkung und dem Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre liegen (§ 529 BGB). Ob das in Ihrem Fall greift und wie ein vorbehaltenes Wohnrecht hineinspielt, klären Sie bitte mit einem Anwalt.
Wer darf verkaufen, wenn Vater oder Mutter es nicht mehr selbst kann?
Mit einer Vorsorgevollmacht, die Grundstücksgeschäfte umfasst, kann der Bevollmächtigte verkaufen. Weil das Grundbuchamt die nötigen Erklärungen in öffentlich beglaubigter Form verlangt (§ 29 GBO), reicht eine rein privatschriftliche Vollmacht dafür in der Regel nicht.
Gibt es keine Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer. Der braucht für den Verkauf eines Grundstücks die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB). Das kostet Zeit, die man einplanen sollte.
Was ich übernehme
Ich bewerte das Haus, damit die Familie weiß, worüber sie spricht. Ich kümmere mich um Unterlagen, Besichtigungen und Käufer, während Sie sich um Ihre Eltern kümmern. Und ich sage Ihnen früh, wann eine Frage zu Vollmacht, Betreuung oder Schenkung zum Anwalt oder Notar gehört.