Erbengemeinschaft: Das Haus verkaufen, wenn nicht alle dasselbe wollen
Mehrere Erben, ein Haus: Wer muss dem Verkauf zustimmen, was passiert, wenn einer nicht will, und wie ein neutraler Makler hilft.
Von Patrick Herzberg, Immobilienökonom (WBS). Stand: September 2026. Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Alle gemeinsam oder gar nicht
Erben mehrere Personen, gehört ihnen das Haus gemeinsam, als Erbengemeinschaft. Über einzelne Gegenstände des Nachlasses können die Erben nach § 2040 BGB nur gemeinschaftlich verfügen. Für den Verkauf einer Immobilie heißt das: Alle Miterben müssen zustimmen und den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben oder sich dabei vertreten lassen.
In der Praxis ist das die häufigste Hürde. Nicht, weil jemand böswillig wäre, sondern weil jeder eine andere Vorstellung hat: Die eine will schnell verkaufen, der andere hängt am Elternhaus, der dritte wohnt in Hamburg und möchte vor allem nicht ständig telefonieren.
Was hilft: eine Zahl, die alle nachvollziehen können
Der meiste Streit in Erbengemeinschaften dreht sich um den Wert. Deshalb bekommt bei mir jeder Miterbe dieselbe schriftliche Bewertung mit derselben Begründung. Wer einen anderen Wert im Kopf hat, kann nachfragen, und ich erkläre, woher meine Einschätzung kommt.
Oft löst sich damit schon viel. Und wenn einer der Erben das Haus behalten möchte, ist die Bewertung eine faire Grundlage, um die anderen auszuzahlen.
Wenn einer nicht zustimmt
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung der Gemeinschaft verlangen. Bei Immobilien endet das im äußersten Fall in einer Teilungsversteigerung. Das ist fast immer die schlechteste Lösung für alle: Das Ergebnis ist offen, das Verfahren dauert, und Kosten fallen trotzdem an.
Bevor es so weit kommt, lohnt sich ein Gespräch mit jemandem, der nicht Partei ist. Ich bin kein Anwalt und kein Mediator, ich sage Ihnen aber aus Maklersicht, was ein Verkauf am Markt realistisch bringt und was eine Versteigerung dagegen riskiert. Bei rechtlichen Fragen arbeite ich mit Ihrem Anwalt oder Notar zusammen.
So organisiere ich Verkäufe mit mehreren Erben
Ein Ansprechpartner für alle, gleicher Informationsstand für alle, Besichtigungen ohne dass jemand anreisen muss. Entscheidungen, die alle treffen müssen, lege ich schriftlich vor, damit niemand später sagt, er habe davon nichts gewusst.