Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft: Vorfälligkeit, Kündigung, Ablauf

Darf ich verkaufen, wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt ist? Wann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf und wann nicht.

Von Patrick Herzberg, Immobilienökonom (WBS). Stand: September 2026. Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Verkaufen geht, auch mit Grundschuld

Viele Immobilien sind beim Verkauf noch nicht abbezahlt, gerade nach einer Trennung. Das ist kein Hindernis. Der Kaufpreis fließt zuerst an die Bank, die Grundschuld wird gelöscht, der Rest geht an Sie. Der Notar regelt diese Reihenfolge im Kaufvertrag, damit der Käufer lastenfrei bekommt, was er bezahlt.

Wann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf

Haben Sie einen festen Zinssatz vereinbart und ist das Darlehen über die Immobilie abgesichert, dürfen Sie vorzeitig kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Der Verkauf der Immobilie ist so ein Interesse, das Gesetz nennt ihn ausdrücklich (§ 490 Abs. 2 BGB). Voraussetzung: Seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens sind sechs Monate vergangen.

Den Schaden, der der Bank durch die vorzeitige Kündigung entsteht, müssen Sie ersetzen. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 Satz 3 BGB). Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Vertrag, von der Restlaufzeit und vom Zinsniveau ab. Lassen Sie sich die Zahl von der Bank schriftlich geben, bevor Sie einen Preis festlegen.

Wann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt

Endet die Zinsbindung, können Sie mit einem Monat Frist zum Ende der Zinsbindung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Und unabhängig von der Zinsbindung können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). In beiden Fällen schulden Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Gab es nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Zinssatz oder Rückzahlung, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung. Auch ein Darlehen mit veränderlichem Zins ist jederzeit mit drei Monaten Frist kündbar (§ 489 Abs. 2 BGB).

Fehlen im Darlehensvertrag ausreichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung, kann der Anspruch der Bank sogar ganz ausgeschlossen sein (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ob das bei Ihnen zutrifft, prüft eine Verbraucherzentrale oder ein Anwalt.

Den Zeitpunkt klug wählen

Liegt das Ende der Zinsbindung oder die Zehn-Jahres-Grenze nur wenige Monate entfernt, kann es sich lohnen, den Notartermin oder die Übergabe danach zu legen. Manchmal ist auch ein Tausch der Sicherheit möglich, wenn Sie eine andere Immobilie kaufen. Das entscheidet die Bank.

Ich frage Sie deshalb schon im ersten Gespräch nach Ihrem Darlehensvertrag. Die Zahl der Bank gehört in die Rechnung, bevor wir über einen Verkaufspreis sprechen.

Nach einer Trennung

Stehen beide Partner im Darlehensvertrag, haften auch beide, bis die Bank etwas anderes zusagt. Deckt der Erlös die Restschuld, löst ein Verkauf das Problem für beide auf einmal. Wie das bei Trennung und Scheidung abläuft, steht auf der Seite Immobilie bei Trennung und Scheidung. Wenn einer das Haus behalten will: Ex-Partner auszahlen.

Häufige Fragen

Darf ich mein Haus verkaufen, wenn es noch nicht abbezahlt ist?

Ja. Der Kaufpreis löst zuerst das Darlehen ab, die Grundschuld wird gelöscht, den Rest bekommen Sie. Der Notar regelt die Reihenfolge.

Muss ich beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Bei festem Zinssatz und laufender Zinsbindung in der Regel ja (§ 490 Abs. 2 BGB). Nicht mehr, wenn die Zinsbindung endet oder seit der vollständigen Auszahlung zehn Jahre vergangen sind (§ 489 Abs. 1 BGB).

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Das hängt von Ihrem Vertrag, der Restlaufzeit und dem Zinsniveau ab. Eine seriöse Zahl gibt nur Ihre Bank. Lassen Sie sie sich schriftlich geben.