Spekulationsfrist bei Erbe und Scheidung: Wann Steuern auf den Verkaufsgewinn drohen
Zehn Jahre, Eigennutzung, Erbe: wie die Spekulationsfrist nach § 23 EStG bei geerbten Immobilien und bei Scheidung wirkt. Keine Steuerberatung.
Von Patrick Herzberg, Immobilienökonom (WBS). Stand: September 2026. Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Die Grundregel
Verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Das steht in § 23 des Einkommensteuergesetzes und wird im Alltag Spekulationsfrist genannt.
Ausgenommen sind Immobilien, die Sie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben, oder die Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.
Bei einer geerbten Immobilie
Wer erbt, hat die Immobilie nicht selbst gekauft. Steuerlich wird dem Erben deshalb die Anschaffung durch die verstorbene Person zugerechnet. Haben die Eltern das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist die Frist in aller Regel abgelaufen, auch wenn Sie es erst letzten Monat geerbt haben.
Hatte die verstorbene Person die Immobilie erst kürzlich gekauft, läuft die Frist mit ihrem Kaufdatum weiter.
Bei Trennung und Scheidung
Hier wird es kniffliger. Wer ausgezogen ist, bewohnt die Immobilie nicht mehr selbst, und die Ausnahme für Eigennutzung kann damit auf der Kippe stehen. Auch eine Übertragung an den Ex-Partner gegen Ausgleichszahlung kann steuerlich als Verkauf zählen.
Wie das in Ihrem Fall aussieht, hängt von Kaufdatum, Nutzung und Vertragsgestaltung ab. Das gehört in die Hände eines Steuerberaters, bevor Sie etwas unterschreiben. Ich sage Ihnen früh, wann ich diese Frage sehe, damit Sie sie rechtzeitig klären können.