Erbschein, Testament, Grundbuch: Was Sie brauchen, um eine geerbte Immobilie zu verkaufen
Brauche ich einen Erbschein, um ein geerbtes Haus zu verkaufen? Was reicht fürs Grundbuch, und warum die ersten zwei Jahre nach dem Erbfall zählen.
Von Patrick Herzberg, Immobilienökonom (WBS). Stand: September 2026. Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wer im Grundbuch steht, verkauft
Verkaufen kann eine Immobilie nur, wer als Eigentümer im Grundbuch steht oder seine Berechtigung dort nachweisen kann. Nach einem Erbfall steht dort aber noch die verstorbene Person. Der erste Schritt ist deshalb fast immer, die Erben ins Grundbuch eintragen zu lassen. Das nennt man Grundbuchberichtigung.
Dafür verlangt das Grundbuchamt einen Nachweis, wer geerbt hat. Welcher Nachweis reicht, regelt § 35 der Grundbuchordnung.
Erbschein oder notarielles Testament
Grundsätzlich wird die Erbfolge durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht, das ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person.
Es gibt eine wichtige Ausnahme: Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, genügt in der Regel diese Urkunde zusammen mit dem Protokoll über ihre Eröffnung durch das Nachlassgericht. Das Grundbuchamt darf trotzdem einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen hält.
Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt dagegen meist nicht. Dann führt kaum ein Weg am Erbschein vorbei.
Die Zwei-Jahres-Frist
Die Eintragung der Erben ins Grundbuch ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. So steht es in der Anmerkung zu Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz. Das gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.
Nach Ablauf der zwei Jahre fällt die normale Gebühr an. Es lohnt sich also, den Antrag nicht auf die lange Bank zu schieben, auch wenn der Verkauf selbst noch Zeit hat.
Was ich dabei übernehme
Den Erbschein beantragen Sie selbst oder über einen Notar, das kann und darf ich nicht für Sie tun. Alles, was danach kommt, kann ich Ihnen abnehmen: Grundbuchauszug anfordern, Energieausweis, Pläne, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung. Und ich sage Ihnen früh, welche Unterlagen fehlen, damit der Notartermin nicht an einem fehlenden Papier hängt.