Das geerbte Haus steht leer: Was es kostet und wofür Sie haften
Das Elternhaus steht leer, die Erben sind sich noch nicht einig. Welche Kosten weiterlaufen, was die Versicherung wissen muss und wer für Schäden haftet.
Von Patrick Herzberg, Immobilienökonom (WBS). Stand: September 2026. Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Leerstand ist selten eine Entscheidung
Meistens steht ein geerbtes Haus leer, weil noch niemand entschieden hat, was damit passiert. Der Erbschein fehlt, die Geschwister wohnen weit weg, oder es fällt einfach schwer, das Elternhaus auszuräumen. Das ist verständlich. Nur laufen die Kosten in dieser Zeit weiter, und die Pflichten auch.
Diese Kosten laufen weiter
Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom und Wasser in Grundversorgung, Schornsteinfeger, Müllgebühren und die Heizung im Winter, damit keine Leitungen einfrieren. Dazu kommen Fahrten zum Haus, Gartenpflege und kleine Reparaturen. Nichts davon ist einzeln dramatisch. Über ein, zwei Jahre ergibt es aber eine Summe, die vom späteren Verkaufserlös abgeht.
Die Versicherung muss Bescheid wissen
Ein leerstehendes Haus kann für die Versicherung ein höheres Risiko sein: Ein Rohrbruch oder ein Einbruch fällt später auf. Tritt eine Gefahrerhöhung ein, müssen Sie sie dem Versicherer unverzüglich anzeigen (§ 23 Abs. 3 VVG). Viele Verträge regeln ausdrücklich, ab wann ein Leerstand gemeldet werden muss. Wer das versäumt, riskiert im Schadensfall seinen Versicherungsschutz. Rufen Sie Ihren Versicherer an, sobald klar ist, dass niemand mehr dort wohnt.
Wer haftet, wenn etwas passiert
Löst sich ein Dachziegel und verletzt jemanden, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn der Schaden auf mangelhafte Unterhaltung zurückgeht (§ 836 BGB). Er kann sich entlasten, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat. Das heißt praktisch: regelmäßig nachsehen und Schäden beheben. Daneben gilt die allgemeine Verkehrssicherungspflicht (§ 823 BGB), etwa Räumen und Streuen im Winter, soweit die Gemeinde es den Eigentümern überträgt.
Bei einer Erbengemeinschaft verwalten alle Erben den Nachlass gemeinsam. Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung darf aber jeder Miterbe auch allein treffen (§ 2038 Abs. 1 BGB). Wer also feststellt, dass das Dach undicht ist, muss nicht auf die Zustimmung aller warten.
Leerstand kostet auch beim Verkauf
Ein Haus, das lange leer steht, sieht man das an: muffige Luft, verwilderter Garten, Feuchtigkeit in Kellerecken. Käufer rechnen solche Eindrücke großzügig vom Preis ab. Je früher eine Entscheidung fällt, desto mehr bleibt beim Verkauf übrig.
Ich muss Sie nicht zum Verkauf überreden. Ich zeige Ihnen, was das Haus heute bringt und was es Sie kostet, es zu halten. Danach entscheiden Sie in Ruhe, auch gemeinsam mit den Miterben. Wie ein Verkauf nach dem Erbfall abläuft, steht auf der Seite Geerbte Immobilie verkaufen. Sind sich die Erben nicht einig: Erbengemeinschaft, wenn einer nicht will.